Prodej nebo koupě nemovitosti je finanční transakcí v řádech miliónů, proto je přirozené, že právě převod kupní ceny je u klientů spojen s největšími obavami. Abychom předešli rizikům, je tady úschova kupní ceny, která zajistí ochranu pro kupujícího i prodávajícího. Proč je důležité věnovat zvýšenou pozornost výběru způsobu úschovy a jaké jsou možnosti provedení?

Proč je nutné pro převod kupní ceny využít úschovu

Prodej nemovitosti je specifická obchodní transakce, kdy nedochází k úhradě kupní ceny „z ruky do ruky“ při podpisu smlouvy. Do hry totiž vstupuje katastrální úřad s převodem vlastnictví, které vyžaduje určitý čas. Zásadní je skutečnost, že prodej nemovitosti je dokonán teprve v okamžiku, kdy dojde k zápisu nového vlastníka v katastru. Co když kupující převede kupní cenu prodávajícímu a ten nepodá návrh na vklad nového vlastníka? Nebo dojde ke změně vlastníka nemovitosti, ale kupující poté neprovede úhradu kupní ceny?

Těmto nočním můrám předchází právě úschova kupní ceny, která řeší vzniklé časové okno. Návrh na vklad do katastru nemovitostí se podává až po složení kupní ceny do úschovy, a k převodu kupní ceny prodávajícímu dojde až po zápisu nového majitele v katastru. 

Úschova kupní ceny jako jistota pro kupujícího i prodávajícího 

Prodávající je chráněn před situací, kdy by došlo v katastru nemovitostí k přepisu vlastnického práva na nového vlastníka, ale kupující by mu odmítl zaplatit. Stejně tak je ale chráněn i kupující v případě, že by nebyl zapsán v katastru nemovitostí jako nový vlastník nemovitosti (např. z důvodu nepodání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nebo např. z důvodu chyby v návrhu nebo ve smlouvě, která následně nebude opravena), peníze se z úschovy vrátí zpět na jeho účet, tedy o ně nepřijde.

Jednoduše řečeno prodávající má jistotu, že kupní cena byla složena a může tak podat návrh na vklad, aniž by peníze dorazily na jeho soukromý účet. Kupující si zase může být jist, že prodávající peníze složené v úschově neuvidí dřív, než se převede vlastnické právo k nemovitosti v jeho prospěch. A pokud by se tak nestalo ve stanovené lhůtě, budou všechny složené peníze vráceny.

Proto považuji nevyužití úschovy kupní ceny za velmi riskantní. Způsob úhrady kupní ceny je jeden z nejdůležitějších bodů transakce, kterou je třeba vyřešit při uzavírání kupní smlouvy. Pokud není toto dostatečně ošetřeno, může prodávající či kupující přijít o peníze.

Kde tedy můžete zrealizovat úschovu kupní ceny při prodeji nemovitosti? Možnosti jsou v zásadě tři. Nejčastěji provádí úschovu finančních prostředků advokáti, notáři a banky. Kterou z možností si vybrat a proč?

Advokátní úschova

Advokátní úschova je pojištěná, proto ji využívá většina realitních kanceláří. Výhodou advokátní úschovy je to, že se advokát může účastnit celého procesu převodu nemovitosti s klientem od začátku až do konce a provést další potřebné úkony:

• prověří právní stav nemovitosti (kupovaného domu, bytu či pozemku),
• vypracuje kupní smlouvu na nemovitost (včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí) a
• připraví na ni navazující smlouvu o advokátní úschově kupní ceny a listin (kupní smlouvy na nemovitost a návrhu na vklad do katastru nemovitostí),
• ověří smluvním stranám podpisy na kupní (případně i zástavní) smlouvě,
• zrealizuje úschovu kupní ceny a listin,
• následně uvolní listiny (případně přímo sám tyto listiny doručí na katastr nemovitostí), a
• po převodu vlastnického práva vyplatí kupní cenu prodávajícímu.

Pokud se část kupní ceny hradí formou úvěru, může advokát pro kupujícího (případně i prodávajícího) zkontrolovat i smlouvu o úvěru a zástavní smlouvu. Úspora času a osobní přístup jsou bonusem navíc. 

Povinnosti advokáta při úschově peněz

Podmínky provádění advokátní úschovy jsou přísně určené příslušnými předpisy. Advokát na každou úschovu zřizuje samostatný bankovní účet, který je oddělen od jeho majetku. Každou úschovu musí registrovat u České advokátní komory v Elektronické knize úschov (každá úschova je tedy i ze strany ČAK dohledatelná) a bance, která vede úschovní účet, oznamuje majitele peněžních prostředků. Advokáti totiž při zřizování úschov podléhají i povinnostem vyplývajícím ze zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, což znamená, že jsou povinni zjišťovat původ peněz a hlásit případné podezřelé obchodní transakce. Další povinnosti advokáta pak vyplývají z konkrétních podmínek smlouvy o úschově.

Finanční prostředky převedené kupujícím do advokátní úschovy jsou ve vlastnictví kupujícího až do okamžiku výplaty peněz na účet prodávajícího.  Pokud by se advokát dostal do finančních problémů, díky oddělení úschovního účtu od majetku advokáta mají obě smluvní strany obchodu (tj. prodávající i kupující) jistotu, že o své finance nepřijdou. Peníze v úschově totiž nemohou být předmětem exekuce ani insolvence advokáta.  Advokát pro kupujícího finanční prostředky pouze spravuje v souladu s uzavřenou smlouvou o úschově.

Uvolnění peněz z advokátní úschovy

Ve smlouvě o advokátní úschově by měly být pečlivě definovány podmínky pro přijetí i vyplacení všech částek dle dohody smluvních stran. 

Cena advokátní úschovy 

Advokáti nejsou ohledně výše ceny za poskytnutí advokátní úschovy nijak vázáni. Každý advokát si cenu stanovuje se svým klientem smluvně, na rozdíl od notářů, kteří mají závazné tarify. 

Advokáti musí být ze zákona pojištěni pro případy, že pozdě vyplatí peníze z úschovy, špatně posoudí podmínky pro výplatu kupní ceny a peníze tak vyplatí neoprávněně, ve smlouvě o úschově uvede nesprávné číslo účtu pro složení dané částky nebo peníze z úschovy vyplatí na nesprávný účet.

Pokud jste se rozhodli využít advokátní úschovu, doporučuji vám vyžádat si od vybraného advokáta informaci o výši částky, na kterou je pojištěný. Pakliže je uschovaná částka vyšší než 7 mil. korun, ověřte si současně rozsah pojištění, tj. zda příslušný advokát disponuje připojištěním i na ztrátu finančních prostředků přes tento limit, tak jako moje advokátní kancelář Realitní advokáti s.r.o. Ta je pojištěna na nadstandardní částku 100 mil. Kč, a to i pro případnou ztrátu peněz. 

Notářská úschova

Z hlediska bezpečnosti je notářská úschova srovnatelná s úschovou advokátní. Každý notář je registrován u Notářské komory a stejně jako advokát musí mít ze zákona sjednáno profesní pojištění. Rozdíl je zejména v ceně úschovy. 

Cena notářské úschovy

Notáři mají povinnost za úschovu účtovat cenu dle vyhlášky ministerstva spravedlnosti č. 196/2001 Sb., což v porovnání s výší smluvní odměny advokátní kanceláře za advokátní úschovu vychází dráž. Cena je tedy pro notáře pevně dána a nemůžou ji měnit. 

Bankovní úschova – tzv. jistotní účet v bance

Třetici uzavírá bankovní úschova. Vztah bankovní úschovy bývá založen trojstrannou smlouvou mezi kupujícím, prodávajícím a vybranou bankou. Smlouvy se obvykle nazývají smlouva o jistotním účtu nebo o vázaném účtu.

Nevýhody bankovní úschovy

S bankovní úschovou je spojena nižší flexibilita bankovních právních oddělení a nemožnost využití úschovy listin. Banky jsou zvyklé pracovat se vzory smluv, které vypadají téměř jako formuláře, často neodpovídají konkrétní situaci a specifickým požadavkům smluvních stran a banky ani nejsou příliš ochotné smlouvy měnit. Požadavky na změny takovéto smlouvy pak podléhají schvalovacímu procesu uvnitř banky a někdy mohou být i zpoplatněné nebo přímo vyloučené. Další nevýhodou je nemožnost úschovy listin (kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí), tedy je potřeba si ji sjednat zvlášť u advokáta či notáře. Absolvovat proces převodu nemovitosti bez sjednání úschovy listin nedoporučuji.

Jedno upozornění na závěr

Pokud by se smluvní strany rozhodly nevyužít ani jeden z těchto způsobů úschovy kupní ceny, mají možnost poslat si peníze prostřednictvím realitní kanceláře. Tento způsob placení kupní ceny může být velmi riskantní, a proto jej nedoporučuji a většina renomovaných realitních kanceláří jej již v dnešní době ani nenabízí.

Jaký druh úschovy kupní ceny využívám ve své realitní praxi? 

Součástí mého právního servisu je advokátní úschova, která díky pojištění zaručuje 100 % bezpečí finančních prostředků mých klientů, a přesně tak zapadá do celkového obrazu mých služeb.