Za dob mého působení v bance jsem byla zodpovědná za segment privátního bankovnictví a debaty o investicích byly na denním pořádku. Tehdy jsem poprvé slyšela dvě úsloví – Vše už tady jednou bylo a Život jde v kruzích. Každý trh, a realitní nevyjímaje, má svá pravidla. Trh je tvořen nabídkou a poptávkou, a udává cenu. Jak je na tom současný trh realit a jaké změny se právě teď dějí?
Výrazné změny na straně poptávky
Časy se mění stejně jako nálada trhu. Velké změny již několik měsíců zaznamenáváme právě na poptávkové straně. Část poptávky tvořili zájemci, kteří plánovali nemovitost financovat hypotékou.
Vývoj sazeb a opakování nedávné minulosti?
Hypoteční sazby kolem 6 % tady sice již byly a není tomu zas tak dávno. Před rokem 2003 nebo ještě v létě 2008, kdy postupně začala probublávat hypoteční krize v USA. Jenže tehdejší situace byla odlišná. Absolutní hodnota nemovitostí byla výrazně nižší. Na pořízení bytu stačilo mnohem méně financí, než je tomu nyní. I vývoj úrokových sazeb neznal pojem “záporné úrokové sazby”.
Současná kombinace několika faktorů prakticky vyřadila zájemce o bydlení z řad reálných kupujících. Relativně vysoké úrokové sazby znamenají vysoké měsíční splátky. Současně je potřeba mít nemalý objem vlastních prostředků. To limituje výši hypotéky, na které domácnosti při svých žádostech dosáhnou. Vzhledem k vysokým cenám nemovitostí přesahuje hodnota vlastních prostředků miliónové částky.
Nemovitosti už nemusí být tou nejlepší investicí
Další kategorií jsou kupující z řad fyzických osob, kteří nemají v úmyslu kýženou nemovitost hradit hypotečním úvěrem, a naopak se snaží někde “vhodně” uložit své volné peněžní prostředky. Nově vzniklá skupina institucionálních investorů, jako jsou realitní fondy, penzijní fondy atp. začínají nabírat více na síle až v poslední době.
V každém případě mají poslední dvě skupiny poptávajících něco společného, a tím je analytické modelování příležitostí. Tito investoři nemají potřebu něco koupit za každou cenu, protože musí, ale kupují jen tehdy, když to má pro ně smysl. Dokážou si počkat na správnou nemovitost za správnou cenu a můžou se rozhodnout například i pro jinou alternativní investici.
Nabídka se na rezidenčním trhu v posledních letech dost vyčerpala
Nové byty, kterými trh zásobili developeři, nestačily pokrýt poptávku a ceny bytů rostly do výšin jen málo představitelných. Realitní makléři ještě před několika měsíci hlásili desítky zájemců o jednotlivé byty. Ani starší byty se na trhu příliš dlouho neohřály a čeští zájemci se tak mnohdy poprvé setkávali s pořádáním aukcí nebo výběrových řízení.
Přichází čas návratu do reality a hledání kompromisu
Každá transakce se vždy provede pouze za předpokladu, že obě strany, tedy prodávající i kupující, souhlasí s dohodnutými podmínkami. Pokud má k transakci dojít, je v současné době mnohem důležitější hledat kompromisy.Majitelé bytů a rodinných domů díky informacím z médií stále jedou na vlně značného meziročního růstu cen nemovitostí a snaží se prodejní cenu maximalizovat, což je přirozené.
Kupující už jsou však jiní, než byli ještě před několika měsíci. Nemají potřebu nemovitost koupit za každých podmínek. Mají svou představu o ceně opřenou mimo jiné také o návaznou ekonomiku spojenou s vlastnictvím zvažované nemovitosti, která je dána příjmem z pronájmu.
Rozdíly a nůžky mezi představami prodávajících a kupujících se v poslední době výrazně rozevřely. Vždy je to o rozhodnutí obou stran. Pokud chtějí obchod uskutečnit, musí zvážit, zda se jejich požadavky shodují s realitou. Drobná úprava svého očekávání může obchod zachránit. Naopak zaryté setrvání prodávajícího na svém požadavku obchod může zcela zhatit, a to i na delší čas, protože se může stát, že další zájemce se objeví až s opětovným poklesem hypotečních sazeb.
© Copyright 2021 Klaudia Rojčík Kocmanová - Všechna práva vyhrazena
DESIGN & DEVELOPMENT