„Když nájemník řekne ‚máte hodinu‘. Jak úspěšně prodat investiční byt s nájemníky – moje zkušenost a 5 praktických rad.“

Prodej investičního bytu s nájemníky má svá specifika

Nedávno jsem si to opět připomněla při focení jednoho takového bytu. Dovolte mi krátkou zkušenost z praxe a zároveň pět praktických rad, jak takový prodej zvládnout hladce.

Moje osobní zkušenost: aneb když nájemník nemá dobrý den a neplatí nic co bylo dohodnuto. 

Před natáčením investičního bytu jsme s nájemníky dlouze domlouvali termín – telefonáty, e-maily létaly sem a tam, termíny se několikrát měnily. Nakonec bylo vše potvrzeno. Našli jsme termín, který si sám konečně zvolil nájemník.
Někdy je to téměř nadlidský výkon sladit dekoratérku, kameramana a všechny detaily přípravy.

Když jsme s týmem dorazili, atmosféra ale nebyla ideální.
Nájemník měl za to, že během hodiny vše rychle vyfotíme mobilem a budeme pryč. Jenže profesionální příprava prezentace bytu k prodeji vyžaduje čas – práci se světlem, styling prostoru, pečlivé zachycení všech klíčových prvků.
Nabídla jsem tedy nájemníkovi, že jim za čekání zaplatím odpolední večeři v nedaleké vyhlášené restauraci. Nepomohlo. Prý nám dává maximálně hodinu, ani o minutu více.

Bylo to náročné a nebylo to příjemné. Nakonec jsme se domluvili a zvolili jinou variantu přípravy prezentace bytu do prodeje. Vše jsme zvládli asi za hodinu a půl – v rekordním čase.
Doma jsem si pak zpětně prošla mailovou komunikaci a zjistila jsem, že opravdu jsem vše podrobně popisovala – co a jak bude probíhat. A přesto nastal problém. 

Přesto jsem si uvědomila, že v takových chvílích není potřeba hledat „kdo má pravdu“, ale hledat cestu, jak se pohnout dál.
A právě to bych vám chtěla předat.

5 nejčastějších otázek a praktických rad při prodeji investičního bytu s nájemníky

1. otázka: „Jak připravit nájemníky na focení a prodej nemovitosti?“

Komunikace s nájemníky je naprostý základ. Vše je potřeba vysvětlit s dostatečným předstihem a velmi konkrétně:

• Co přesně se bude dít (focení, natáčení, prohlídky).
• Kdy a na jak dlouho budeme potřebovat přístup do bytu.
• Jaké máme na nájemníky požadavky (úklid, přítomnost/nepřítomnost).
• Jaká opatření jim nabídneme jako kompenzaci za jejich ochotu.

Čím konkrétnější budete, tím menší je riziko nedorozumění a napětí při samotném focení a prohlídkách.

2. otázka: „Musím jako majitel bytu nájemníky o prodeji informovat?“

Zákon vám to přímo nenařizuje. Ale lidsky i prakticky doporučuji být otevřený a férový.
Informujte je včas, vysvětlete postup a nabídněte možnosti, jak vše zvládnout co nejohleduplněji.
Udržení dobrých vztahů je v těchto případech k nezaplacení – zvlášť pokud mají nájemníci umožnit prohlídky nebo focení.

Jakou roli v tom hraje realitní makléř?
Zkušený makléř je v této situaci klíčový.
Umí správně nastavit komunikaci, vyjednat podmínky a být prostředníkem, který zvládne emoce nájemníků i potřeby prodávajícího.
Profesionální makléř také pomáhá minimalizovat stres a vytváří bezpečný prostor pro všechny strany – nájemníky, majitele i kupující.

3. otázka: „Jak zajistit hladký průběh prohlídek?“

Základem je konkrétní komunikace:

• Domluvte se na čase a předem to potvrďte písemně.
• Pokud to situace dovolí, nabídněte nájemníkům drobnou kompenzaci – voucher na večeři, dárek, kávu.
• Připravte se na možnost, že i přes veškerou snahu bude potřeba improvizovat a zachovat klid.
  Tak tomu bylo i v našem případě.

4. otázka: „Mám v případě napětí vytahovat domluvené e-maily?“

Většinou to nemá smysl. V krizové situaci, kdy je nájemník podrážděný nebo odmítavý, by vytahování e-mailů jen zvýšilo napětí.
Mnohem lepší strategií je hledat řešení a udržet profesionální klid. Výsledek je totiž to, co se počítá – ne hádka o to, kdo měl pravdu.

5. otázka: „Co všechno ovlivňuje úspěšný prodej investičního bytu?“

Vedle právních a technických věcí hrají roli i zdánlivé maličkosti:

• Profesionální prezentace (kvalitní fotky, video).
• Psychologie prodeje (vysvětlení výhod investičního bytu pro nového majitele).
• Přístup k nájemníkům (pokud zůstanou ochotní, prohlídky budou snazší).
• Správná cenová strategie.

Dobrá příprava, ohleduplná komunikace a zkušený realitní partner vám pomohou celý proces zvládnout rychleji, bez zbytečného stresu a s maximálním výsledkem.

 „Je prodej investičního bytu složitější?“

Prodej investičního bytu má svá specifika, ale rozhodně to neznamená, že by byl automaticky složitější nebo horší.
Někdy se může stát, že pro některé kupující je představa bytu s nájemníky nepříjemná – chtějí se ihned nastěhovat nebo nemají v plánu byt dále pronajímat.
Na druhou stranu existuje mnoho investorů, kteří naopak hledají nemovitost už s prověřenými nájemníky. Pro ně je to výhoda – koupí byt, který jim hned od začátku generuje příjem, a navíc mají jistotu, že nájemní vztah funguje.

Zkrátka – záleží na typu kupujícího, jeho plánech a aktuální situaci na trhu. Dobrá příprava a správné zacílení na tu pravou skupinu kupujících výrazně zvyšuje šanci na úspěšný a hladký prodej.

Závěrem:

Prodej investičního bytu není jen technická záležitost.
Je to práce s emocemi – vašimi, nájemníků i budoucích kupujících.
Když se při nenadálé překážce  soustředíte na hledání cest místo důkazů, kdo měl pravdu, když budete postupovat férově, ale pevně, získáte nejen dobrý výsledek, ale také si ušetříte mnoho starostí.