V předchozím díle Průvodce nákupem nemovitosti jste díky podepsání rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy získali jistotu, že bude nemovitost v brzké době opravdu vaše. Jaké další kroky jsou potřeba a které povinnosti musíte splnit?
Pokud jste sjednali rezervační smlouvu a následně deponovali rezervační zálohu na nestranný depozitní či úschovní účet, následuje příprava budoucí kupní smlouvy nebo rovnou kupní smlouvy. Při přípravě těchto smluv se vychází z dohod uvedených v rezervační smlouvě. Pokud jste sjednali kvalitní a všestranně vyváženou rezervační smlouvu, kde jsou všechny podmínky podrobně stanoveny a máte dostatečně dlouhé lhůty na zajištění financování, pak je většinou již příprava kupní smlouvy a celá transakce bez problémů.
Nejvíce chyb se kupující dopouštějí na začátku obchodního případu. Pamatujte – čím více úsilí vložíte do vyladění podmínek na počátku nákupu nemovitosti, tím méně práce budete mít v průběhu obchodní transakce či při převzetí nemovitosti. Platí to samozřejmě i naopak.
Jedno z nejdůležitějších rozhodnutí na celé transakci je zajištění bezpečné úschovy kupní ceny. V zásadě máte na výběr jednu z následujících možností:
Po uzavření kupní smlouvy je třeba smlouvu vložit na příslušný katastrální úřad, tzn. podat vklad vlastnického práva. Za tento úkon se platí administrativní poplatek 2 000 Kč. Katastr nemovitosti ze zákona nesmí provést vklad v ochranné lhůtě, která trvá 20 dní. Teprve poté se vaším vkladem bude zabývat. Vkladové řízení běžně trvá cca 30 dní a liší se podle regionů.
Neshledá-li katastrální úřad žádné nedostatky, povolí vklad a vy se v den povolení vkladu stanete vlastníkem nemovitosti, a to zpětně ke dni, kdy byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí. O této skutečnosti vás katastr informuje zasláním tzv. vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitosti.
Jakmile je povolen vklad vlastnického práva, je třeba dohodnout termín předání nemovitosti tak, jak jste si ho s prodávajícím sjednali v kupní smlouvě. Běžně se nemovitosti předávají po provedení vkladu, např. do 7 dní od provedení vkladu, ale není to podmínkou. Termín předání si můžete stanovit, jak uznáte za vhodné. Klidně i po roce od provedení vkladu.
Důležité je však říci, že od provedení vkladu vám vzniká právní zodpovědnost z vlastnictví nemovitosti. Měli byste si proto sjednat nejen pojištění nemovitosti, ale i odpovědnost za škody. Pokud by například na kolemjdoucího spadla střešní taška z vaší střechy, může po vás kolemjdoucí žádat odškodnění.
Při předání nemovitosti je nezbytné sepsat předávací protokol, ve kterém prodávající potvrdí, že nemovitost předal a kupující nemovitost převzal. Sepište do protokolu veškeré nedostatky, které při předání objevíte. Při předání nemovitosti byste již měli vědět, s jakým dodavatelem energií (elektřina, plyn) byste chtěli uzavřít smlouvy o odběru. Rozhodně není podmínkou, abyste uzavřeli smlouvy se stejným dodavatelem jako prodávající.
Výběr dodavatelů energií začněte poté, co vložíte kupní smlouvy na katastr. Budete tak mít cca měsíc na rozhodování. Od převzetí nemovitosti můžete začít svou nemovitost konečně užívat. Ještě je však potřeba vyrovnat své závazky vůči státu.
V Kanadě či USA se naprostá většina kupujících nechá zastupovat svým realitním makléřem právě proto, aby pro ně dohodl lepší podmínky při nákupu. V ČR je tato praxe stále ještě v počátcích, ale zájem o tyto služby je na vzestupu. Náš trh je jiný v tom, že je stále mnoho makléřů z řad amatérů, kteří nemají náležité vzdělání a zkušenosti. Pak vznikají nespokojení klienti a tím trpí reputace realitních makléřů obecně.
Bohužel se pak stává, že kvůli nedůvěře k realitním makléřům se kupující na makléře neobrátí a dělají mnoho chyb, které je stojí nervy i peníze. Přitom makléř, a teď myslím dobrý makléř, dokáže vyjednat pro kupujícího slevu, dobré podmínky, upozorní ho na všechna rizika spojená s nákupem a nastaví bezproblémový časový rámec transakce.
Pozitivní zprávou je, že počet kvalitních makléřů roste. Do realitní branže vstupuje více poctivých lidí, zvyšuje se kvalifikace makléřů a jejich znalosti z oblasti práva, stavební problematiky, marketingu nebo psychologie. A se zákonem o realitní činnosti se dá očekávat, že amatérismus bude z trhu postupně mizet.
Gratuluji, jste ve finále!
V Průvodci nákupem nemovitosti jsem vás seznámila s celým procesem a všemi zásadními kroky. Popsala jsem nejčastější chyby a nástrahy, které vás můžou při koupi potkat. Vždy však záleží na charakteru nemovitosti a na konkrétní situaci, ve které se prodávající a kupující nachází. Často může docházet k nestandardním situacím, které je potřeba řešit individuálně.
Chystáte se kupovat nemovitost a chcete celým procesem projít odborně a bez starostí? Přečtěte si více o mé službě pro kupující a ozvěte se.
© Copyright 2021 Klaudia Rojčík Kocmanová - Všechna práva vyhrazena
DESIGN & DEVELOPMENT