Máte vyhlédnutou na první pohled dokonalou nemovitost a nejraději byste ihned složili kupní cenu a nastěhovali se? Nebo jste opačný případ a od pořízení nemovitosti vás odrazuje neznalost celého procesu koupě? Pro oba případy jsem vytvořila Průvodce nákupem nemovitosti, který vás krok za krokem povede k bezpečné a úspěšné koupi vašeho nového domu nebo bytu. 

Realita v realitách anebo pozor na emoce a neznalost

Tušíte správně, že první okouzlení nemovitostí ještě nemusí být 100% výhra. Při koupi nemovitostí je potřeba hodnotit a prověřovat mnoho aspektů, které ovlivňují celý proces koupě a někdy ho můžou zcela zvrátit. Nezkušený kupující se může setkat s řadou nástrah, které v případě černého scénáře vedou až ke ztrátě peněz i iluzí. V Průvodci se s vámi podělím o své znalosti a zkušenosti. Už teď víte, že nemáte čas ani chuť zabývat se všemi detaily? Pak je tady pro vás moje služba Asistence při nákupu nemovitosti.

Nechci vás strašit, ale pravda je taková, že ne zdaleka každý prodávající či realitní makléř se chová fér. Kvůli penězům někteří lidé dokážou udělat neskutečně věci. A protože na realitním trhu jde vždy o hodně peněz, reality lákají mnoho takových podnikavců, kteří se snaží neznalosti či důvěřivosti kupujících využít. Nejen pro to také přibývá klientů, kteří poptávají mou službu asistence při koupi nemovitosti, kdy stojím na vaší straně a hájím vaše zájmy. 

Jak postupovat při nákupu nemovitosti a nespálit se?

Pokud se budete řídit následujícími radami, výrazně snížíte či úplně eliminujete riziko. Tento průvodce je určen pro nákup nemovitostí z druhé ruky. I když není vysloveně zaměřen na nákup novostaveb, kde jsou záruční lhůty, pomůže vám i zde. 

Dříve než podepíšete rezervační či jakoukoli jinou smlouvu, která vás bude zavazovat, prověřte si vše, co se nemovitosti týká a prověřit lze –⁠ fyzický a právní stav nemovitosti, prodávajícího i sousedy.

Prověřujeme fyzický stav nemovitosti

Osobně si nemovitost projděte a zkontrolujte její technický stav. To může být složité, pokud nerozumíte stavařině. Některé závady nejsou laickým okem patrné nebo není snadné posoudit jejich závažnost. Zkušení stavaři je dokážou odhalit díky znalostem a vhodným nástrojům. Znáte-li někoho z oboru stavebnictví, vezměte ho s sebou na prohlídku. Jsou i firmy, které vám nabídnou komplexní posouzení technického stavu nemovitosti. Ano, stojí to i několik tisíc, ale rozhodně jde o dobrou investici. Zaplatíte si tím nejen klidný spánek, ale můžete ušetřit i statisíce ze svého rozpočtu. 

Někdy prodávající (a bohužel i makléř) zatají informace záměrně, často si však skrytých vad nejsou vědomi ani oni sami. Takové situace jsou pak jádrem velmi nepříjemných sporů. Občanský zákoník sice pamatuje na zodpovědnost prodávajícího za skryté vady na nemovitosti, nicméně je mnohem lepší předem prověřit stav nemovitosti, než pak skryté vady řešit zdlouhavým dokazováním a případnými soudními spory.

Než podepíšete jakoukoliv rezervační smlouvu a pošlete své peníze na cizí účet, udělejte si právní prověření nemovitosti. I když budete mít perfektní rezervační smlouvu s veškerými prohlášeními, měli byste postupovat s řádnou pečlivostí a zjistit si o nemovitosti a prodávajícím vše, co zjistitelné je. Pokud se neseznámíte důkladně se stavem nemovitosti, a přesto podepíšete rezervační smlouvu s tímto prohlášením, dost riskujete.

Prověřujeme právní stav nemovitosti

Obezřetně postupujte i při prověřování právních závad. Ze všeho nejdříve se podívejte na informace o nemovitosti v katastru nemovitosti na http://nahlizenidokn.cuzk.cz. Zjistíte tak, kdo je majitelem nemovitosti, získáte bližší informace o nemovitosti, velikost pozemků a uvidíte i zákres katastrální mapy. Z náhledu zjistíte, jestli na nemovitosti váznou zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení vlastnických práv. Pokud jsou základní informace v pořádku, začněte jednat o nákupu a zjišťovat detailní informace. 

Dokumenty, které si vyžádejte při jednání o rezervaci:

• originál nabývacího titulu (tj. nejčastěji kupní smlouvy, ale může to být např. i darovací smlouva nebo usnesení soudu o dědictví),
• aktuální originál listu vlastnictví z katastru nemovitostí,
• dokumenty týkající se omezení vlastnických práv (zástavní smlouvy, věcná břemena), pokud se na vás budou převádět,
• kolaudační souhlas (zejména v případě, že zamýšlíte koupit novostavbu a není zřejmé, že je již zkolaudovaná),
• v případě domu revize a zprávu technického inspektora.

Pokud váznou na nemovitosti smluvní zástavní práva, například hypoteční úvěr, zjistěte, jakým způsobem je majitel hodlá ukončit, a zdali jsou jeho záměry uskutečnitelné. Představy mnoha prodávajících jsou někdy nereálné, a pokud jeho záměry neposoudíte, může to způsobit komplikace i vám. 

Nepodceňujte varovné signály

Každý seriózní realitní makléř a prodávající vám umožní kupovanou nemovitost prověřit. Odmítne-li vám prodejce či jeho zástupce poskytnout dokumenty či prostor pro technické posouzení nemovitosti, vymlouvají se na nedostatek času nebo na vás vyvíjí jakýkoli jiný tlak, vnímejte to jako výstražný signál. Je dost pravděpodobné, že něco skrývají. 

Co je dobré vědět? Povinností prodávajícího či realitního makléře není předkládat vám dokumenty, o které nepožádáte. 

Nikdy se nespokojte s ústním tvrzením prodávajícího či realitního makléře. Nic nepředpokládejte a nevytvářejte si domněnky, které jsou původcem nedorozumění. Chtějte znát fakta. Pokud problematice nerozumíte, uvažujte o najmutí právníka nebo realitního makléře, který vás bude při nákupu zastupovat.

Prověřujeme ekonomický stav nemovitosti 

Při koupi nemovitosti by vás neměla zajímat pouze prodejní cena, ale také budoucí související náklady. V dnešní době mohou být náklady na provoz poměrně zatěžující položkou ve vašem rozpočtu, zejména pokud k tomu splácíte hypotéku. Nechte si předložit roční vyúčtování nákladů na provoz. V případě bytu věnujte největší pozornost vytápění a fondu oprav.

Vytápění a povinnost prodávajícího

Vytápění patří k největším položkám mezi výdaji. Zajímejte se o náklady na vytápění a nechte si předložit vyúčtování. To vás však může uvést v omyl, zejména pokud nemovitost užíval nějaký otužilec nebo nebyla část roku užívána a topilo se v ní na minimu. Spolehlivější informace vám poskytne PENB – průkaz energetické náročnosti, který má prodávající povinnost vám při prodeji nemovitosti předložit. Zjistíte v něm energetické ztráty budovy a další důležité informace o zateplení. Informace, která se v nabídkách často vyskytuje, že je G nejméně úsporná, protože PENB neexistuje, by vám neměla stačit.

Fond oprav a závazky společenství

Kupujete-li byt, nezapomínejte na fond oprav. V něm mohou být zahrnuty splátky úvěru, které si pořídilo společenství vlastníků či družstvo na rekonstrukci domu. Zjistěte výši splátek takového úvěru a zajímejte se o další závazky společenství. Jako vlastník bytu jste totiž za závazky společenství vlastníků zodpovědní. 

Nechte si předložit i zápis z posledních schůzí společenství vlastníků nebo kontaktujte odpovědné členy výboru či družstva. Může se totiž stát, že si společenství odsouhlasilo výrazné zvýšení fondu oprav, např. z důvodu plánované rekonstrukce a ve vyúčtování z minulého roku o něm pochopitelně není ani zmínka.

Další náklady na provoz

Pečlivě zkontrolujte další položky vyúčtování, ať nejste překvapení. Může to být např. ostraha objektu, recepce a další poplatky, se kterými jste nepočítali.

Část prověrky máme zdárně za sebou. V příštím díle průvodce nás čeká pátrání téměř detektivní. Podíváme se důkladně na samotného prodávajícího i na poměry v sousedství. Pokud právě teď přemýšlíte o pořízení nemovitosti a potřebujete zkušeného realitního makléře, který se postaví na vaši stranu a bude hájit vaše zájmy, ráda vám představím svou službu Asistence při nákupu nemovitosti.