V prvním díle Průvodce nákupem nemovitosti jste se seznámili s důvody a způsoby prověření fyzického, právního a ekonomického stavu nemovitosti. Tentokrát se podíváme na prověření záležitostí, které můžou mít vliv na plnění závazků vyplývajících ze smlouvy i na kvalitu budoucího bydlení.

Prověřujeme prodávajícího

Máte pocit, že je zbytečné prověřovat prodávajícího? Říkáte si, že přece kupujete jeho nemovitost a peníze se z úschovy nevyplatí dříve, než se stanete majitelem zapsaným v katastru? Ze zkušeností vím, že se vyplatí prověřit, jestli je prodávající s nemovitostí oprávněn nakládat. 

Největší riziko se jmenuje generální inhibitorium

Generální inhibitorium zakazuje dlužníkům po doručení usnesení o nařízení exekuce nakládat se svým majetkem. To je dost zásadní informace. Kupní smlouva, kterou uzavřete s prodávajícím, na kterého se generální inhibitorium vztahuje, je relativně neplatná. Relativně neplatná znamená, že je neplatná, pokud ji napadne exekutor nebo věřitelé. Dovolat se neplatnosti mohou 3 roky. 

Co je dobré vědět? Kupující se často mylně domnívají, že údaj o exekuci musí být vždy patrný z listu vlastnictví. To je omyl. Exekuce se na LV vůbec nemusí objevit. 

Pozor také na speciální inhibitorium

Pokud již exekuce na listu vlastnictví k nemovitosti, kterou chcete koupit, vyznačena je, pak se jedná o speciální inhibitorium, což znamená, že kupní smlouva je absolutně neplatná. Katastr pak kupní smlouvu zamítne. Pokud jste vyplatili prodávajícímu část kupní ceny jen na základě uzavření kupní smlouvy, máte problém a peníze už nikdy nemusíte spatřit. 

Mimořádně atraktivní nabídky prověřujte o to důkladněji

Je nabídka až podezřele výhodná? Může se jednat o snahu dlužníků zpeněžit majetek před zásahem exekutora. Prodávající se v takových případech snaží tvrdit, že nutně potřebují peníze na nákup jiné nemovitosti či chtějí pomoci někomu v rodině a naléhají na výplatu peněz ihned po podpisu kupní smlouvy. 

Někteří se ve vidině výhodného nákupu nechají oslepit a pak o své peníze přijdou. Dlužníci často exekuce před zájemci tají. Jako hodnověrný zdroj o probíhajících exekucích je centrální evidence exekucí viz www.ceecr.cz. Chcete-li mít klidnější spánek, doporučuji vám prověřte si zde majitele, ale ani to nemusí být 100%. Informace o exekuci se tam mohou zobrazit se zpožděním nebo může teprve probíhat soudní řízení s dlužníkem a speciální inhibitorium nastane až poté, co jste uzavřeli kupní smlouvu. Tu však katastr zamítne. 

Je váš prodávající způsobilý k právním úkonům?

Dalším rizikem je, že prodávající nemá způsobilost k právním úkonům. Tu kromě nezletilých mají i lidé v důsledku duševní poruchy nebo pokročilého věku. Někdy přitom duševní poruchu prodávajícího nemáte šanci při prohlídce nemovitosti odhalit. Zaplacení rezervační zálohy prodávajícímu je pak velmi rizikovým aktem. 

Kdy prověřovat ještě důkladněji?

Prověřit si prodávajícího je o to důležitější v případech, kdy se vlastník už od počátku chová nedůvěryhodně, například jste ho přistihli při lži nebo zatajování faktů. Překvapil vás neutěšený stav interiéru nemovitosti? Nemovitost je obrazem člověka. To, jak vypadá, jaký je v ní pořádek, nábytek, vybavení, to vše o prodávajícím mnohé vypovídá. Pokud zaznamenáte v nemovitosti například extrémní nepořádek, špínu, pach nebo lahve od alkoholu, může jít o znamení určitých problémů v osobním životě prodávajícího. Dodržování závazků pro něj může představovat problém, anebo se jedná o projev duševní poruchy. Je důležité, abyste si prověřili, jestli prodávající nemá také dluhy u společenství vlastníků. Ty totiž přebírá kupující. Nedopusťte, aby se problém prodávajícího stal problémem vaším.  

Prověřujeme sousedy

Představte si, že koupíte nádherný byt bez právních a fyzických vad od bezproblémového prodávajícího, a po nastěhování zjistíte, že se vedle vašich nových sousedů nedá žít. Samozřejmě vám nikdo nezaručí, že dnes bezproblémový soused se zítra nestane vaší noční můrou, ale to už je spíš otázka náhody. Důkladným prověřením sousedských vztahů se potížím s největší pravděpodobností vyhnete.

Jak zjistit pravdu o poměrech v domě?

Zeptejte se prodávajících

Vyzpovídat prodávajícího je ten nejjednodušší způsob, který určitě nepodceňujte. Co když prodávající nebude mluvit pravdu o skutečných poměrech v sousedství? Můžete alespoň pozorovat jeho reakce a chování, a udělat si vlastní představu. Sledujte, zdali odpovídá vyhýbavě, klopí zrak, zamotává se do odpovědí, nebo vám naopak otevřeně říká, že se mu bude po přátelích v domě stýskat. Pokud jste empatičtí, můžete se mnohé dozvědět jen čtením mezi řádky.

Zeptejte se lidí žijících v domě nebo v okolí

Využijte každou příležitost, jak se poptat lidí v domě nebo v blízkém okolí. Jejích názory nemusí byt vždy spolehlivé, proto se zeptejte více lidí, kteří v sousedství trvale žijí. Čím více vyjádření od lidí získáte, tím objektivnější obrázek si o poměrech v domě uděláte.

Stalo se mi nejednou, že soused odrazoval zájemce o koupi, protože sám měl zálusk byt koupit za nižší cenu. Proto vztahy v domě vykresloval až příliš dramaticky. 

Zeptejte se vedení společenství vlastníků či vedení družstva

Lidé ve vedení v domě znají dobře domovní poměry, a proto je jejich vyjádření mimořádně cenné. Kontaktujte vedení družstva či společenství vlastníků.

Pověřte svého realitního makléře

Je vám nepříjemné vyptávat se na sousedské vztahy? Nezdráhejte se pověřit svého realitního makléře, který má v tomto směru bohaté zkušenosti a vypracovaný šestý smysl. 

Důležité je, aby váš makléř byl opravdu váš makléř, tj. aby zastupoval výhradně vaše zájmy nikoli zájmy prodávajícího. Jen tak se může zaměřit na vaše potřeby a být plně na vaší straně. Pokud potřebujete provést celým procesem koupě nemovitosti bez stresu a starostí, využijte mou službu Asistence při nákupu nemovitosti.