Nemovitost jste prověřili po všech stránkách a nenašli jste žádné překážky a nesrovnalosti? Na řadu přichází uzavření rezervační smlouvy, která vás zavazuje nemovitost za sjednaných podmínek koupit a prodávajícímu prodat. Co můžou způsobit emoce, jak správně postupovat a na co nezapomenout? Přečtěte si třetí díl Průvodce nákupem nemovitosti.
Co byste měli vědět o rezervační smlouvě?
K uzavření rezervační smlouvy přistupujte, až když 100 % víte, že jste schopni zajistit finance na pokrytí celé kupní ceny (např. získat hypotéku či úvěr ze stavebního spoření). Rezervační smlouva by měla být všestranně vyvážená, protože zavazuje jak kupujícího, tak prodávajícího. Po podpisu rezervační smlouvy budete mít jistotu, že nemovitost nekoupí jiný zájemce a prodávající bude vědět, že s vámi jako s kupujícím může počítat.
S klienty jsem se vydala na druhou prohlídku domu a k mému velkému překvapení realitní makléřka, která zastupovala majitele, předložila rezervační smlouvu a tu chtěla na místě podepsat. Podotýkám, že se jednalo o nemovitost dražší, a tudíž se rezervační záloha blížila k milionu. V tomto případě jsem bohužel zjistila, že má nemovitost zásadní právní vadu. V dokumentu věcného břemena vloženého na katastru bylo jasně řečeno, že do určitého data majitel nemůže nemovitost ani nabízet, natož prodávat. Kdybych u toho nebyla a moji klienti by rezervační smlouvu podepsali, možná by se dlouho dohadovali o vrácení rezervační zálohy a otázkou je, jak by to celé dopadlo. Jaký je závěr příběhu? Našli jsme jiný dům, dokonce levnější a klienti si ho již šťastně užívají.
Racionální uvažování je při nákupu opravdu důležité. Kupující už se vidí s kafíčkem na terase, představují si, jak vybaví pokoje a v emotivním nadšení často nevěnují pozornost detailům v rezervačních smlouvách, spoléhají se pouze na ústní prohlášení prodávajících či realitních makléřů a nestanoví si přesně a písemně povinnosti smluvních stran.
Koupě vysněné nemovitosti je krásná událost a já se emocím kupujících nedivím. Rozumím jim a o to víc jim můžu být racionální oporou a průvodkyní v celém procesu koupě. Mým cílem je předejít a vyhnout se nepříjemným sporům, ztrátám a rozčarování.
Při vyjednávání podmínek rezervační smlouvy, zachovejte klid a nenechte se protistranou v žádném případě tlačit do kouta. Buďte imunní vůči trikům typu „když to nepodepíšete v tomto znění a teď, mám další zájemce“.
V rezervační smlouvě trvejte na co nejpřesnějším stanovení podmínek realitní transakce. Již staří Římané říkali „clara pacta – boni amici“, což v latině znamená „jasné dohody – dobří přátelé“.
V rezervační smlouvě byste měli stanovit:
Pokud budete chtít později upravovat podmínky transakce, už může být pozdě. Protistrana nemusí vaše návrhy akceptovat. V žádném případě nepřistupujte na ústní příslib typu „na dalších podmínkách se pak nějak určitě dohodneme“. I zdánlivé maličkosti je dobré dohodnout písemně. Ústní dohody mají tu nevýhodu, že na ně lidé časem zapomínají či je dokonce už na samém začátku každý chápe trochu jinak. A nemusí v tom být hned zlý úmysl protistrany.
Přesnou písemnou definicí podmínek transakce eliminujete drtivou většinu případných problémů. Celá řada nenávistných sporů při nákupu nemovitosti měla původ v džentlmentských dohodách potvrzených podáním ruky se slovy „já vám ten dům prodám, jsme dohodnuti, můžete se na to spolehnout“. Nebo „jsme přeci lidé, tak se nějak dohodneme“. Díky písemným dohodám jsem klientům ušetřila již spoustu stresu. Není nad cestu prevence.
Ve smlouvě by měla být stanovena smluvní pokuta. Ta je důležitým ochranným mechanismem, který nutí smluvní strany dodržet to, na čem se dohodly. Mají-li smluvní strany čisté úmysly, smluvních pokut se většinou nebojí. Pokud však prodávající odmítá sjednat smluvní pokutu za porušení svých závazků, měl by to pro vás být varovný signál. Možná se bojí, že nebude schopen dostát svým závazkům, anebo možná nemá čisté úmysly.
Pokud i přesto budete pokračovat v přípravě nákupu, klidně se v takovém případě může stát, že vyřídíte hypotéku, zaplatíte odhad tržní ceny nemovitosti pro banku, uzavřete hypotéční úvěr se závazkem vyčerpat (nevyčerpání úvěru banka penalizuje) a pak vám prodávající řekne, že si prodej rozmyslel. A to se bohužel občas stává. Neříkám, že smluvní pokuty eliminují všechny problémy, to rozhodně ne, jen je výrazně snižují.
Rezervační smlouva na nemovitost není o nic méně důležitější než kupní smlouva, protože mnohdy dokáže zamezit tomu, že přijdete o rezervační poplatek nebo že budete držet nemovitost nevhodnému zájemci příliš dlouho.
Pokud si kupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, trvejte vždy na tom, aby rezervační smlouva byla třístranná, tj. kupující, prodávající a realitní kancelář. Některé realitní kanceláře uzavírají, bohužel i dnes, s kupujícími stále pouze dvoustranné rezervační smlouvy, tj. kupující a realitní kancelář. V takovém případě však s vámi prodávající nemá žádný smluvní vztah, a tedy k vám nemá ani žádné závazky. Nenechte se uspokojit tvrzením realitní kanceláře, že prodávající má smluvní vztah s realitní kanceláří. To je totiž jejich smluvní vztah a v případě, že se prodávající nakonec rozhodne vám nemovitost neprodat, nemáte žádné páky ho přimět, aby tak učinil. Celá rezervační smlouva v takovém případě zavazuje pouze vás. A to není vyvážený vztah.
Některé realitní kanceláře mají v rezervační smlouvě ustanovení, že rezervační záloha se stane v případě splnění závazku realitní kanceláře její odměnou. V jiném odstavci takové rezervační smlouvy je pak napsáno, že realitní kancelář splnila svůj závazek ve chvíli, kdy vám vytvořila příležitost uzavřít kupní smlouvu s prodávajícím a tento závazek charakterizuje, jako seznámení s prodávajícím. Pokud tedy z nějakého důvodu nedojde k uzavření kupní smlouvy, byť ne vaší vinou, realitní kancelář vám nevrátí peníze, protože dle takové smlouvy svůj závazek splnila. Vy pak nemáte ani peníze ani nemovitost.
Některé realitní kanceláře na klienty zkoušejí opravdu rafinované finty, že vám nad tím zůstane rozum stát. Nezbývá než být maximálně ostražitý. Pokud si netroufnete na vyjednání podmínek nebo se bojíte, že vás emoce při vyjednávání budou paralyzovat, najměte si na to schopného realitního makléře či právníka. Vyjednavač, který není emotivně spjatý s nákupem, dokáže pro kupujícího většinou vyjednat lepší podmínky než kupec, který po koupi nemovitosti touží a je to na něm na první pohled znát. Této skutečnosti totiž může obratný prodávající nebo jeho realitní makléř využít ve vlastní prospěch.
Na čí straně realitní makléř vlastně je?
Důležité je uvědomit si podstatnou skutečnost. Kvalitní realitní makléř hájí zájmy té strany, která si ho najala a platí. Pokud si makléře najal prodávající, aby prodal jeho nemovitost za co nejlepších podmínek, makléř musí hájit jeho zájmy. Samozřejmě by vyjednávání mělo být korektní vůči všem zúčastněným. Je naprosto mylné se domnívat, že realitní makléř, který zastupuje zájmy prodávajícího, ho bude znevýhodňovat ve prospěch kupujícího. Tím by se zpronevěřil svým závazkům.
Je to stejné jako v advokacii. Prokurátor se snaží dostat obžalovaného do vězení a obhájce se ho snaží dostat ven. Každý hájí svou stranu a používají k tomu všechny zákonem stanovené možnosti. Advokát, který by svého klienta chtěl poslat do vězení, odvádí špatnou práci.
Ještě jednu věc je dobré si uvědomit. Nekupujete si jen nemovitost. Řekli jsme si, že je důležité si prověřit majitele. Metaforicky řečeno si totiž tak trochu kupujete prodávajícího, ale i realitního makléře. Přistihli jste makléře při lhaní či překrucování faktů? Nejednejte s ním. A už vůbec s ním neuzavírejte žádné rezervační smlouvy, natož, abyste mu platili rezervační zálohu.
Každá realitní kancelář a prodávající budou chtít, abyste svůj zájem stvrdili složením rezervační zálohy. Prodávající tak má jistotu, že váš úmysl koupit nemovitost je vážný a může tedy svou nemovitost stáhnout z nabídky.
A teď kam složit rezervační zálohu? Vždy je důležité složit zálohu na nestranný účet. Nedoporučuji skládat zálohu přímo prodávajícímu (tedy majiteli) právě z důvodu nestrannosti. Nabízí se několik možností:
Pokud je realitní kancelář silná, prosperující a má dobré jméno na trhu, můžete složit rezervační zálohu u ní. Předtím, než pošlete zálohu, si realitní kancelář důkladně prověřte.
Druhou možností je složit zálohu do advokátní úschovy. Úschovy v advokátní kanceláři jsou zpravidla bezpečné, a navíc Česká advokátní komora v posledních letech po kauze advokáta Vlasáka, který klientům Century 21 zpronevěřil přes 60 mil. Kč, velmi zpřísnila dohled nad advokátními úschovami.
Třetí díl Průvodce nákupem nemovitosti máte úspěšně za sebou. Už se blížíme do cílové rovinky v podobě podepsání kupní smlouvy a předání nemovitosti, ale o tom zase v příštím díle. Pokud chcete pomoct s celým procesem koupě domu nebo bytu, je tady pro vás moje služba pro kupující. Nemovitost kupujete párkrát za život, tak ať to stojí za to.
© Copyright 2021 Klaudia Rojčík Kocmanová - Všechna práva vyhrazena
DESIGN & DEVELOPMENT