„Byt prodáme a peníze si rozdělíme. Na tom se přece není o čem dohadovat.“

 

Představte si dva sourozence. Po mamince zůstal byt. Oba mají vlastní bydlení, ani jeden se do něj stěhovat nechce. Prodej jim připadá jako rozumné řešení.

Sestra už prochází nabídky podobných bytů. Bratr mluvil se sousedem, který by možná měl zájem. Zdá se, že nejtěžší bude odvézt nábytek.

Pak ale zazní první konkrétní částka.

„Za tolik ho přece nedáme.“

A vzápětí další věta.

„Já ty peníze potřebuji do léta.“

Najednou už není tak jasné, na čem se vlastně shodli.

 

Je to modelová situace. Možná Vám ale bude povědomá. U zděděného bytu se totiž v jednom rozhovoru potkají vzpomínky, peníze, rodinné vztahy a pravidla, která člověk často řeší poprvé v životě.

Prodej zděděné nemovitosti proto začíná dřív než fotografováním. Začíná tím, že si ujasníme, kdo může rozhodovat, co kdo potřebuje a co už lze bezpečně slíbit kupujícímu.

 

Máme klíče, ale můžeme už prodávat?

Vraťme se k našim sourozencům. Soused o byt opravdu stojí. Má peníze a rád by se domluvil hned.

„Notář to přece jen dopíše. Můžeme si zatím něco podepsat?“

Tady bych se zastavila.

Dědické řízení, přesněji řízení o pozůstalosti, vede notář pověřený soudem. Zjišťuje se, kdo dědí, co do pozůstalosti patří a jaké jsou také dluhy. Představa rodiny o tom, komu byt připadne, ještě nenahrazuje výsledek řízení.

Dědictví se zásadně nabývá ke dni úmrtí zůstavitele. Soud následně potvrzuje, kdo je nabyl. To však neznamená, že může kdokoli z předpokládaných dědiců hned samostatně prodat konkrétní byt.

Pro běžný prodej je nejpřehlednější vycházet z pravomocného usnesení o dědictví a zkontrolovat navazující zápis v katastru.

Existují i situace, kdy lze s nemovitostí nakládat před skončením řízení. Za zákonných podmínek to může povolit soud. Není to automatický nárok ani postup, který vyřeší univerzální smlouva stažená z internetu. Potřebujete ho probrat s notářem, který pozůstalost projednává, a s advokátem připravujícím prodej.

Podrobnosti vysvětluje Notářská komora ČR v textu o nakládání s majetkem před skončením pozůstalostního řízení.

 

Čekat na rozhodnutí nemusí znamenat nedělat nic

Sestra si povzdechne. Byt je prázdný, chodí předpisy plateb a ona má pocit, že se nic nehýbe.

Rozumím tomu. Jen bych oddělila přípravu prodeje od závazku, že konkrétnímu člověku v konkrétní den byt předáme.

Už teď lze shromáždit podklady, zjistit stav nemovitosti, připravit tržní analýzu a propočítat náklady. S oprávněnou osobou a ostatními dědici je potřeba dohodnout přístup do bytu i případné úpravy. Plošné vyklízení bych bez dohody nezačínala. I věci uvnitř mohou patřit do pozůstalosti.

U bytu bych chtěla znát platby správci, plánované opravy domu a dostupnou dokumentaci. U domu také stav stavby, pozemky a přístup. K tomu aktuální list vlastnictví a listiny k případným omezením.

První orientaci nabízí Nahlížení do katastru nemovitostí. Co si v něm ověřit a proč někdy nestačí samotný výpis, vysvětluji v článku Dům na prodej. Majitelka ho ale prodat nesměla. Co prozradil katastr?.

Dobrá příprava může budoucí prodej urychlit. Slib termínu, který nemáme pod kontrolou, ho naopak může zkomplikovat.

 

Jeden byt a dvě různé představy o jeho ceně

„Vždyť u notáře měl byt cenu šest milionů.“

„Jenže vedle se teď prodává za sedm.“

Obě částky mohou mít své vysvětlení. Ocenění pro pozůstalost se vztahuje k určitému účelu a rozhodnému datu. Nabídková cena sousedního bytu zase říká, kolik si jeho majitel přeje dostat. Sama o sobě nedokládá, kolik kupující zaplatí.

Pro prodej potřebujeme posoudit dnešní situaci: stav bytu a domu, lokalitu, srovnatelné uskutečněné prodeje i konkurenci, ze které si kupující právě vybírají.

Když má jeden sourozenec v hlavě sedm milionů a druhý šest, nestačí navrhnout šest a půl jen proto, aby byli oba trochu spokojení. Nejdřív potřebujeme vědět, zda taková cena dává smysl na trhu.

Rozdíly rozebírám v článku Proč se odhady ceny nemovitosti liší a kterému věřit?.

A pak bych položila ještě jednu otázku.

„Co pro Vás znamená prodat dobře?“

Pro sestru možná nejvyšší dosažitelnou cenu, i kdyby se čekalo déle. Pro bratra peníze v určitém termínu. Dokud to nevědí jeden o druhém, budou se přít o částku, ale každý bude ve skutečnosti řešit něco jiného.

 

Dohoda že prodáme ještě nestačí

Pokud byt po skončení dědictví vlastní sourozenci společně, potřebujeme pro smluvní prodej celého bytu souhlas všech spoluvlastníků. Větší podíl sám o sobě neopravňuje jednoho člověka prodat i podíl druhého.

Dohodla bych proto předem několik konkrétních věcí:

• Za jakou cenu začneme a jak budeme rozhodovat o nabídkách kupujících.
• Kdo bude hradit průběžné náklady a přípravu prodeje.
• Kdo bude komunikovat s makléřem a jak budou informace dostávat ostatní.
• Co zůstane v bytě, kdo zajistí vyklizení a kdy může proběhnout předání.
• Jak se podle vlastnictví a případných dohod rozdělí výnos a vypořádají náklady.

Jeden člověk může komunikaci koordinovat. Nemůže tím automaticky rozhodovat za všechny.

A dohoda nemusí vést jen k prodeji. Někdy si chce jeden ze sourozenců byt ponechat a druhého vyplatit. Pak potřebujeme ověřit cenu, dostupné financování a termín. Možnost vypořádání má smysl otevřít už u notáře během řízení.

 

Tak prodám aspoň svou polovinu

Ve chvíli, kdy se dohoda nedaří, může tahle věta znít jako jednoduché řešení.

Jenže kupující podílu obvykle nezískává konkrétní pokoj ani přesně oddělenou polovinu bytu. Vstupuje do spoluvlastnictví s dalším člověkem. I to se promítá do jeho ochoty zaplatit.

Má-li celý byt například hodnotu šest milionů korun, neznamená to automaticky, že samostatně prodávanou polovinu někdo koupí za tři miliony.

U spoluvlastnictví vzniklého děděním navíc může působit zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků po dobu šesti měsíců od jeho vzniku. Zákon stanoví výjimky, například převod na jiného spoluvlastníka nebo vyjmenované blízké příbuzné. Konkrétní podmínky i běh lhůty má před převodem ověřit advokát. Pravidlo upravuje § 1124 občanského zákoníku v e‑Sbírce.

Prodej podílu může být řešením. Nejdřív bych ale chtěla vidět, co přinese v penězích a co bude znamenat pro dalšího spoluvlastníka. Rozhodovat se uprostřed hádky bývá drahé.

 

Dědická daň se neplatí ale notář ano

„Ale my jsme přece u dědictví platili. A nebylo to málo.“

Ano. Jen je potřeba rozlišit, za co. Dědická daň byla v Česku od 1. ledna 2014 zrušena. Samotné nabytí dědictví je osvobozené od daně z příjmů, a to i při dědění po člověku, který není příbuzný.

Při vyřizování pozůstalosti se však hradí odměna notáře a související náklady. Notář tu působí jako soudní komisař. Jeho odměna se určuje podle notářského tarifu, zpravidla z obvyklé ceny majetku v pozůstalosti. Nejde tedy o cenu, kterou si libovolně stanoví.

Výpočet má několik pásem s různými sazbami. Není to jedno stejné procento z celé hodnoty dědictví. K odměně se připočítávají náhrady výdajů a také DPH, pokud je notář jejím plátcem. Přesnou částku proto chtějte vysvětlit a rozepsat od notáře, který řízení vede.

Naši sourozenci tak mohou zdědit byt bez dědické daně, a přesto zaplatit za projednání pozůstalosti. S touto částkou bych počítala v rodinném rozpočtu, i když se byt nakonec vůbec prodávat nebude.

Pravidla výpočtu najdete v notářském tarifu zveřejněném Notářskou komorou ČR.

 

Zdědit byt a prodat byt jsou dvě různé daňové situace

„Když je to dědictví, daň se přece neplatí.“

A co když sourozenci byt následně prodají? U příjmu z prodeje posuzujeme osvobození znovu. To, že neplatili daň při dědění, ještě neznamená, že ji nemohou platit při prodeji.

U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 je obecný časový test deset let, u dříve nabytých nemovitostí pět let. Při dědění po příbuzném v přímé řadě, například rodiči nebo prarodiči, případně po manželovi či manželce, se započítává i doba vlastnictví zemřelého.

Pokud maminka vlastnila běžný soukromý byt dvacet let a děti ho zdědí, nemusí kvůli tomuto testu čekat dalších deset let. U dědictví po tetě nebo sourozenci se však její či jeho doba vlastnictví takto nezapočítává.

Existují i další možnosti osvobození, například při splnění podmínek pro vlastní bytovou potřebu. Mají ale své lhůty a případné oznamovací povinnosti. Podrobnosti včetně příkladu zděděného majetku uvádí Finanční správa.

Daňovou situaci bych si nechala prověřit před dohodou o prodeji. A vedle případné daně z prodeje také povinnosti spojené se samotným nabytím dědictví, včetně možného oznámení osvobozeného příjmu nad pět milionů korun. Osvobození totiž nemusí znamenat, že se nic neoznamuje. Pravidla oznámení vysvětluje Finanční správa zde.

 

Aby po prodeji nezůstal další spor

Vraťme se naposledy k sourozencům z úvodu.

Představme si, že se jim podaří dohodnout. Znají stav dědictví, mají podloženou cenu a vědí, jak dlouho mohou čekat. Soused dostane jasnou informaci, co je připravené a co se ještě musí vyřešit.

Teprve teď má smysl sestavit konkrétní harmonogram smluv, plateb a předání. Pokud se má něco podepisovat ještě během řízení, musí dokumenty výslovně řešit související nejistoty, termíny i vrácení peněz, když se podmínky nenaplní.

Kupní cenu doporučuji vést přes řádně nastavenou advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Podmínky výplaty i částky pro jednotlivé prodávající mají být předem jasné. Více píšu v článku 3 způsoby, jak provést úhradu kupní ceny při prodeji nemovitosti.

Byt po rodičích se může prodávat těžko, i když je po právní stránce všechno v pořádku. Někdo už potřebuje uzavřít jednu životní kapitolu. Jiný ještě nedokáže odnést ze skříně poslední kabát.

Na obojí bych při plánování myslela.

Pokud řešíte zděděný byt nebo dům v Brně či Praze, můžeme začít tím, co už víte, co potřebujete zjistit a na čem se rodina zatím neshodla. S notářem a advokátem pak sladíme právní kroky s přípravou prodeje.

Ať až za sebou jednou zavřete dveře, máte komu zavolat i kvůli něčemu jinému než rozdělení peněz.

 

Zpět na články