„Tak tam zavoláme, ať to zastaví. Vždyť byt ještě není přepsaný.“

Představte si manžele, kteří prodávají byt. Kupní smlouvu podepsali minulý týden. Peníze už jsou v úschově a návrh na vklad leží na katastru. Ještě včera řešili, kdy předají klíče.

Dnes se ale dozvídají, že dům, do kterého se chtěli přestěhovat, nakonec nekoupí.

Sedí u kuchyňského stolu. Před sebou smlouvy, vedle telefon. A najednou je všechno jinak.

„Když nebudeme mít kam jít, ten byt přece nemůžeme prodat.“

Rozumím té obavě. Jenže na druhé straně je kupující. Počítá se stěhováním a možná už vypověděl nájem. Své závazky splnil. Byt koupit chce.

A právě tady bych se zastavila. To, že převod ještě není dokončený, neznamená, že lze prodej jednostranně zrušit.

Na tomto modelovém příběhu Vám ukážu, kdy je možné zastavení vkladového řízení, co znamená přerušení řízení na katastru a proč je potřeba vedle zápisu řešit také smlouvy a peníze.

 

Co se děje po podání návrhu na vklad

Podepsaná kupní smlouva a zápis nového vlastníka jsou dva různé kroky. U běžné koupě bytu se vlastnictví nabývá vkladem do katastru. Pokud je vklad povolen, jeho právní účinky se vztahují k okamžiku, kdy návrh došel příslušnému katastrálnímu úřadu.

Na listu vlastnictví se mezitím objeví takzvaná plomba. Upozorňuje, že se u nemovitosti projednává změna. Plomba ještě nepotvrzuje, že kupující už byl zapsán jako vlastník.

Katastr kontroluje, zda jsou splněny podmínky pro povolení vkladu. Přitom vychází ze stavu v okamžiku podání návrhu. Není tedy bezpečné spoléhat na to, že se jakákoli chyba ve smlouvě jednoduše opraví až cestou.

Co znamenají jednotlivé zápisy a proč někdy potřebuji otevřít i podkladovou listinu, popisuji v článku Dům na prodej. Majitelka ho ale prodat nesměla. Co prozradil katastr?.

 

Dvacet dnů není lhůta na rozmyšlenou

„Ale vždyť tam běží těch dvacet dnů. Tak máme ještě čas, ne?“

Tady bývá nedorozumění. Katastr může vklad povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace o vyznačení změny dotčeným osobám. Nejde o dvacet dnů od podpisu smlouvy ani o záruku, že přesně dvacátý první den bude hotovo.

Tato ochranná doba pomáhá zachytit například převod, o kterém vlastník vůbec neví. Nedává prodávajícímu ani kupujícímu automatické právo bez důvodu odstoupit od podepsané smlouvy.

Jestli Vám přijde oznámení o převodu, který jste nepodepsali ani nikoho nezmocnili, nečekejte na konec lhůty. Bezodkladně kontaktujte katastr a advokáta; při podezření na podvod také policii. Samotný telefonát ovšem není zárukou zastavení řízení.

 

Kdy lze zastavit vkladové řízení

Jednou z cest je zpětvzetí návrhu na vklad. Navrhovatel tím úřadu sděluje, že na podaném návrhu už netrvá.

A teď podstatná podmínka: aby katastr z tohoto důvodu řízení zastavil, musí souhlasit všichni účastníci vkladového řízení. U jednoduchého převodu bytu to bývá prodávající a kupující. Při složitějším obchodu může být účastníků více.

Nestačí tedy říct: „Návrh jsem podal já, tak ho zase vezmu zpátky.“ Samotné podání návrhu nedává jednomu člověku právo rozhodnout za ostatní.

Vraťme se k manželům z úvodu. Pokud kupující souhlasí s ukončením obchodu, lze před povolením vkladu připravit zpětvzetí i potřebné souhlasy. Současně ale potřebují dohodnout, co bude s kupní smlouvou, úschovou a náklady.

Pokud kupující nesouhlasí, jejich změna plánů sama o sobě k zastavení řízení nestačí. Případné právo odstoupit musí mít oporu ve smlouvě nebo v zákoně a jeho dopady musí posoudit advokát.

 

Zastavený katastr neznamená zrušenou kupní smlouvu

Tohle bych si podtrhla. Zpětvzetí návrhu řeší řízení na úřadě. Samo o sobě neruší kupní smlouvu.

Představte si byt za sedm milionů korun. Kupující složil peníze do advokátní úschovy. Obě strany se dohodnou, že převod nechtějí dokončit, a vyřeší zastavení řízení.

Jenže kdo a za jakých podmínek vrátí peníze? Co se zaplacenými náklady? A pokud už banka poslala část hypotéky, jak se vypořádá úvěr?

Odpověď musí vycházet ze smluv a dohody stran. Schovatel nemůže peníze poslat jinam jen proto, že mu jeden z účastníků zavolá.

Pokud se zvlášť zapisovalo zástavní právo banky, řeší se také toto řízení nebo již vzniklá zástava. Zastavení převodu vlastnictví samo nevymaže zástavní právo.

Proto bych chtěla mít vedle podání na katastr připravené i smluvní vypořádání. Jinak můžete zastavit jeden krok a další závazky ponechat otevřené.

 

Přerušení řízení na katastru je dočasná pauza

Přerušení znamená, že řízení zatím neskončilo. Po odpadnutí překážky nebo uplynutí určené doby může pokračovat.

Úřad může řízení přerušit například při výzvě k odstranění vad návrhu nebo při řešení otázky, na které rozhodnutí závisí. Ne každý soudní spor ale automaticky zastaví práci katastru.

O přerušení může požádat také navrhovatel. Pokud je navrhovatelů více, správní řád vyžaduje souhlas všech těchto navrhovatelů. Navrhovatel a účastník řízení nejsou vždy totéž. U zpětvzetí vedoucího k zastavení vkladového řízení je naopak nutný souhlas všech účastníků.

Příklad: katastr vyzve k doplnění odstranitelného nedostatku návrhu. Podklad se doplní ve stanovené lhůtě a řízení pokračuje. Není nutné automaticky rušit celý obchod.

Přerušení však neopraví vadnou kupní smlouvu a samo neposune termíny plateb nebo předání. Pokud potřebujete více času, musí tomu odpovídat také smluvní ujednání. O vhodném postupu rozhoduje konkrétní důvod a stav řízení.

 

Co když kupující nezaplatí nebo se objeví chyba

„Peníze nepřišly. Katastr to přece nepřepíše.“

Na takový předpoklad bych nespoléhala. Katastr není kontrolorem všech plateb mezi prodávajícím a kupujícím.Význam nezaplacení závisí také na obsahu smlouvy; samotná chybějící platba nemusí převodu zabránit.

Proto má být předem jasné, kdy se návrh podá, jak je zajištěna kupní cena a za jakých podmínek se peníze uvolní. Když vznikne problém až po podání, patří smlouvy okamžitě advokátovi.

Podobně není chyba jako chyba. Odstranitelný nedostatek návrhu může vést k výzvě k doplnění. Vada samotné kupní smlouvy může naopak znamenat, že vklad nepůjde povolit a bude potřeba nové řešení.

Rozlišujme také dva výsledky: při zastavení řízení se řízení ukončí z procesního důvodu, například po řádném zpětvzetí. Při zamítnutí návrhu katastr rozhodne, že vklad nepovolí. Není to totéž a další postup se liší.

 

Co když už je nový vlastník zapsaný

V takové chvíli už běžící převod nezastavujete. Dokončený vklad nelze vzít zpět stejným podáním jako dosud projednávaný návrh.

Další postup může vyžadovat dohodu a listinu pro nový zápis, případně řešení sporu u soudu. Záleží na tom, proč má ke změně dojít. Prostá změna názoru, platné odstoupení a podezření na podvod jsou tři různé situace.

Nečekala bych proto, až dorazí vyrozumění poštou. Při problému je potřeba ověřit aktuální stav řízení přímo u katastru.

 

Co bych řešila jako první

Pokud už je návrh podaný a něco se změnilo, postupovala bych v tomto pořadí:

1. Zjistit stav řízení. Máme číslo řízení? Je návrh stále projednáván, nebo už byl vklad povolen?

2. Pojmenovat problém. Chceme jen čas na doplnění podkladu, nebo skutečně ukončit obchod? Jde o změnu plánu, nezaplacení, nebo právní překážku?

3. Otevřít smlouvy s advokátem. Kupní smlouvu, úschovu a podle situace také hypoteční a zástavní dokumentaci.

4. Vyřešit souhlasy a správné podání. Příslušnému katastrálnímu úřadu musí být jasné, kdo podání činí, kterého řízení se týká a co požaduje. Telefonická domluva nenahradí řádné podání.

5. Pohlídat peníze a navazující termíny. Vrácení prostředků, úvěr, předání bytu i další koupi. Nejen samotnou plombu.

U manželů z úvodu bych přitom chtěla vědět ještě něco. Potřebují opravdu zrušit prodej, nebo hlavně získat čas na jiné bydlení? Někdy se dá s kupujícím dohodnout pozdější předání. Musí s tím ovšem souhlasit a podmínky je potřeba bezpečně zachytit ve smlouvách.

Právě návaznosti obou obchodů rozebírám v článku Nejdřív prodat, nebo koupit? Jak změnit bydlení a mít kam jít.

 

Nejčastější otázky

Mohu zastavit převod jen proto, že jsem si prodej rozmyslel?

Samotná změna názoru nestačí. Pro zastavení na základě zpětvzetí je nutný souhlas všech účastníků řízení. Zvlášť se řeší závazky z kupní smlouvy.

Znamená přerušení řízení, že obchod padl?

Ne. Jde o dočasnou pauzu. Smlouvy i jejich termíny tím automaticky nezanikají ani se neposouvají.

Vrátí katastr při zpětvzetí správní poplatek?

Při běžném zpětvzetí se zaplacený poplatek za přijetí návrhu nevrací. Nový návrh zpravidla znamená nový poplatek. Zákonné výjimky je potřeba posoudit podle konkrétní situace.

Stačí na katastr zavolat?

Telefonát pomůže ověřit stav a postup. Sám o sobě ale nenahrazuje potřebné podání ani souhlasy ostatních.

 

Nejdřív vědět, co bude následovat

Vraťme se ke kuchyňskému stolu. Manželé chtěli jediným telefonátem vyřešit situaci, která je zaskočila. Je to pochopitelné. Jenže jejich rozhodnutí už ovlivňuje i život někoho dalšího.

Proto při prodeji nechci řešit jen cenu a datum podpisu. Zajímá mě také, kam se budete stěhovat, kdy potřebujete peníze a co uděláme, když se některý navazující krok zpozdí.

Dobře připravený prodej počítá i s tím, že ne všechno půjde podle původního plánu.

 

Chystáte prodej bytu nebo domu v Brně, Praze či okolí a potřebujete sladit prodej s dalším bydlením? Napište mi na reality@klaudiakocmanova.cz. Projdeme Vaši situaci a návaznost jednotlivých kroků. Pokud už řešíte problém v běžícím vkladovém řízení, zapojte bez odkladu také advokáta.

 

Neslibuji. Doručuji výsledky.

Zpět na články