Abychom mohli koupit, potřebujeme nejdřív prodat náš byt. Jenže když ho prodáme, kde budeme bydlet?

Možná to právě řešíte i Vy. Peníze na nové bydlení máte v tom současném. Bez prodeje nemůžete koupit. Ale prodat bez dalšího bydlení se Vám nechce.

Děti rostou. V obýváku máte pracovní stůl a večer přes něj přesouváte hračky. Pokoj navíc by se hodil. Nebo už Vás nějakou dobu láká domeček za Brnem. Ráno otevřít dveře na zahradu, dát si venku kávu a mít konečně trochu víc prostoru.

Večer si prohlížíte nabídky. Něco si uložíte, něco pošlete partnerovi. „Podívej, tady bych si to uměla představit.“

A pak přijde to ALE.

Abychom mohli koupit, potřebujeme nejdřív prodat náš byt. Jenže když ho prodáme, kde budeme bydlet?

Peníze na nové bydlení máte v tom současném. Bez prodeje nemůžete koupit. Ale prodat bez dalšího bydlení se Vám nechce.

V hlavě Vám běží: Co když najdeme krásný dům a někdo nám ho vyfoukne, než prodáme? Co když se náš byt neprodá za cenu, se kterou počítáme? A bude na nás vůbec někdo čekat?

Tak dál procházíte inzeráty a odkládáte první krok. Někdy celé měsíce. Přitom pořád nevíte, jestli je Vaše představa finančně reálná.

Prodat byt a z peněz koupit nové bydlení se dá. Potřebujete ale dopředu sladit termíny peníze, smlouvy i stěhování. Samotné „nejdřív prodáme a pak něco najdeme“ je na tak velkou změnu trochu málo.

Hlavně ať neskončíme na dlažbě

Když se ptáte „Jak prodat byt a koupit jiný?", nejspíš Vám nejde jen o peníze a smlouvy.

Nechcete s dětmi dvakrát balit krabice. Nechcete se na neurčito nastěhovat k rodičům. A nechcete koupit první dům, který se objeví, jen proto, že už musíte odevzdat klíče.

Bojíte se, abyste při cestě do lepšího bydlení nepřišli o jistotu toho současného.

A na to Vám nestačí odpověď „Nebojte, ono to nějak dopadne.“ Potřebujete slyšet, jak konkrétně.

 

Nejdřív začněte hledat a ujasněte si, co chcete koupit

Nemusíte čekat, až prodáte svůj byt, abyste mohli vyrazit na první prohlídku. Právě naopak. Pokud ještě nevíte, kam se chcete přestěhovat a co od nového bydlení čekáte, začněte tímhle.

Na prohlídky můžete chodit už teď. Hledat ještě neznamená kupovat.

Možná máte představu, že chcete dům za Brnem. Jenže kde přesně? Jak daleko chcete dojíždět? Chcete se rovnou nastěhovat, nebo zvládnete rekonstrukci? A potřebujete opravdu velkou zahradu, nebo Vám stačí místo na posezení?

Tohle si často ujasníte až na místě. Projdete si několik domů a zjistíte, že to, co Vás nadchlo na fotkách, Vám ve skutečnosti nesedí. Nebo že obec, kterou jste původně vyřadili, Vám naopak vyhovuje.

Současně si nechte zjistit reálnou cenu svého bytu. Abyste nehledali dům podle částky, kterou si za byt přejete dostat, ale podle toho, s čím můžete rozumně počítat. Pokud budete potřebovat něco doplatit hypotékou, nechte si své možnosti včas ověřit hypotečním specialistou.

Co všechno ovlivňuje cenu Vašeho bytu? Podrobněji to najdete v článku Jak spočítat tržní cenu nemovitosti a 6 faktorů, které ji ovlivňují.

Na prohlídkách rovnou říkejte, že koupi potřebujete navázat na prodej svého bytu. Zjistíte tak i to, jestli prodávající může počkat, nebo potřebuje mít rychle prodáno.

 

Kdy dát svůj byt do prodeje

Nemusíte mít vybranou jednu konkrétní nemovitost. Měli byste už ale vědět, co hledáte, kde to hledáte a jestli se takové nabídky objevují za cenu, kterou si můžete dovolit.

Jakmile máte jasno v tom, co můžete a chcete koupit, dává smysl rozběhnout prodej svého bytu.

Třeba už víte, že chcete dům se čtyřmi pokoji ve dvou nebo třech vybraných obcích. Několik jste jich viděli, znáte cenové rozpětí a umíte říct, přes co nejede vlak a kde naopak ustoupíte. Teď už nehledáte naslepo.

S přípravou svého bytu přitom můžete začít dřív. Domluvit si ocenění, nachystat podklady, vyřešit drobné opravy a připravit prezentaci. Až přijde chvíle nabídnout ho, nebudete teprve hledat dokumenty a řešit focení.

Čekat s celou přípravou až na okamžik, kdy objevíte vysněný dům, Vás může dostat do zbytečného tlaku. Vy se teprve chystáte prodávat, zatímco prodávající domu už vybírá mezi zájemci.

Cílem je, abyste ve chvíli, kdy najdete vhodné bydlení, měli prodej svého bytu už připravený nebo rozběhnutý.

Samozřejmě záleží i na tom, co prodáváte a co hledáte. Pokud chcete dům v jediné ulici, který se objeví jednou za několik let, potřebujete jiný plán než při hledání běžného většího bytu v několika čtvrtích. A pokud se Váš současný byt bude prodávat obtížněji, nechte si na jeho prodej větší prostor.

 

Zatímco prodáváte, dál chodíte na prohlídky

Nemusíte nejdřív dokončit prodej a až potom znovu otevřít realitní servery. Obě věci mohou běžet vedle sebe.

Váš byt už je v nabídce, chodí zájemci a Vy dál hledáte nové bydlení. Díky předchozím prohlídkám už dokážete rychleji poznat, co stojí za návštěvu a co pro Vás nemá smysl.

Když víte, co hledáte, snáz poznáte nabídku, u které má smysl udělat další krok.

Může se stát, že vhodný dům najdete ve chvíli, kdy se o Váš byt vážně zajímá kupující. Ale také se tyto dva okamžiky mohou minout. Proto už během prohlídek zjišťujte nejen cenu, ale i to, kdy se prodávající může vystěhovat a jak dlouho je ochotný počkat.

Stejně tak od začátku informujte zájemce o Váš byt, že na prodej navazuje koupě dalšího bydlení. Pozdější předání pro někoho nebude problém. Pro jiného, kdo musí rychle opustit nájem, to může být rozhodující překážka.

 

Kdy si můžete nové bydlení rezervovat

Tady je potřeba odlišit „tenhle dům chceme“ od „máme připravené podmínky, za kterých ho můžeme koupit“.

Pokud bez peněz z prodeje nemůžete zaplatit a nemáte jiné ověřené financování, potřebujete mít dostatečně zajištěný prodej svého bytu. Nestačí, že se někomu líbil na prohlídce a řekl Vám, že se ozve.

Než se zavážete ke koupi, potřebujete vědět, kdo kupuje Váš byt, z čeho zaplatí a jaké termíny můžete skutečně domluvit.

V takové situaci obvykle dává smysl nejdřív uzavřít rezervaci s kupujícím Vašeho bytu a potom navázat rezervací nového bydlení. Podmínky obou obchodů si ale potřebujete vyjasnit ještě před podpisy. Ani rezervace sama o sobě dokončení prodeje nezaručuje.

Než cokoliv podepíšete, přečtěte si také, na co si dát pozor při rezervaci nemovitosti a složení rezervační zálohy.

Pokud Váš kupující také nejdřív prodává, přibývá další návaznost. Právě tehdy vzniká ten „kulový blesk“. O to důležitější je, aby někdo hlídal celý řetězec a termíny všech stran.

A co když najdete dům dřív než kupujícího svého bytu? Zjistěte, zda je prodávající ochotný počkat a za jakých podmínek. Případně si nechte u specialisty ověřit možnost koupě před prodejem. Pokud ani jedna cesta nevyjde, může být rozumnější nabídku pustit než podepsat závazek, u kterého nevíte, jak ho splníte.

 

Prodaný byt nemusíte vždy hned opustit

Možná si představujete, že jakmile byt prodáte, musíte druhý den odevzdat klíče. Termín vystěhování si ale můžete s kupujícím domluvit dopředu.

Prodej bytu a Vaše stěhování nemusí proběhnout ve stejný den.

Můžete si například sjednat pozdější předání, které Vám umožní dokončit koupi a přestěhovat se. Nebo byt prodáte a ještě v něm po dohodnutou dobu zůstanete v nájmu. Takové řešení může vyhovovat třeba investorovi, který byt kupuje na pronájem.

Představte si, že máte dohodnuté bydlení ve svém prodaném bytě do konce dubna. Nový byt převezmete v březnu. Máte tak prostor vymalovat, přestěhovat nábytek a teprve potom předat původní bydlení. Je to příklad možné dohody, ne automatická součást každého prodeje.

Podmínky dalšího bydlení, případný nájem a termín odchodu si nechte jasně ošetřit ve smlouvách. Zároveň potřebujete, aby se Vám peníze z prodeje uvolnily včas na další koupi. Pokud byste na ně čekali až do vystěhování, samotný pozdější odchod Vám návaznost nevyřeší.

Co Vás čeká mezi podpisem kupní smlouvy a převzetím klíčů, najdete v průvodci Od kupní smlouvy po předání nemovitosti.

 

Jak si to můžete představit v praxi

Třeba takhle. Nejde o zaručenou délku prodeje, ale o pořadí, ve kterém na sebe mohou jednotlivé kroky navazovat.

Nejdřív se rozhlížíte. Jakmile víte, co hledáte a na co dosáhnete, začnete prodávat. Během prodeje dál hledáte. A pak sladíte prodej, koupi a stěhování.

V září si necháte ocenit byt a chodíte na prohlídky domů. Ujasníte si obce, stav domu i rozpočet. Současně připravujete svůj byt k prodeji.

V říjnu byt nabídnete. Dál sledujete domy a na prohlídky už jdete s konkrétní představou. Zájemci o Váš byt od začátku vědí, že potřebujete navázat další bydlení.

V listopadu máte kupujícího a vybraný dům. Pokud jsou přijatelné podmínky na obou stranách, domluvíte návaznost rezervací, plateb a předání. Ve smlouvách potřebujete ošetřit také postup při zpoždění.

Stěhování pak může vyjít třeba na únor. Nový dům převezmete dřív, než musíte opustit byt. Přesná data si nastavíte podle skutečného průběhu a možností všech stran, s časovou rezervou.

Když kupujete novostavbu, můžete podobně plánovat odzadu od doplatku a předání developerem. Když se Váš byt prodá rychleji, může pomoci dohodnuté další bydlení v něm. Když se prodej protáhne, potřebujete vědět, jaké termíny lze posunout. S automatickým prodloužením nepočítejte.

 

Nemusíte hned prodávat, abyste mohli začít

Jestli teď večer prohlížíte nabídky a nevíte, jak z toho kruhu ven, můžete udělat první krok i bez podpisu smlouvy.

Zjistěte si reálnou cenu svého bytu. Vyrazte na prohlídky a ověřte si, jestli Vám nové bydlení sedí i ve skutečnosti. Ujasněte si, kolik času potřebujete a co je pro Vás při stěhování důležité.

Nemusíte mít dnes vybraný dům. Potřebujete vědět, čím začít a co má následovat.

Pokud řešíte prodej bytu v Brně a chcete větší byt nebo domeček za městem, napište mi, kde teď bydlíte a kam se chcete posunout. Pomůžu Vám naplánovat, kdy začít s prodejem a jak ho propojit s hledáním dalšího bydlení.

Abyste se mohli rozhodovat s představou, co Vás čeká. A nemuseli kupovat něco, co vlastně nechcete, jen proto, že už musíte odevzdat klíče.

Zpět na články