„Kdybyste byt někdy prodávali, my bychom ho chtěli.“

Představte si, že Vám tohle řekne nájemník. V bytě žije šest let. Nájem platí včas, sousedé si nestěžují a při poslední návštěvě jste si všimli, jak hezky se o byt stará.

Tehdy jste prodej neřešili. Teď ale potřebujete peníze na jiný plán. A ta věta se Vám vrátí.

Zavoláte mu.

„Pořád máte zájem?“

„Určitě. Jen si musíme zajít do banky.“

Odkládáte tedy focení i přípravu nabídky. Proč shánět kupujícího, když už ho máte? Za dva týdny se připomenete. Nájemník ještě doplňuje podklady. Za další dva čeká na odhad. Pak přijde zpráva:

„Banka nám tolik nepůjčí. Nešlo by s cenou něco udělat?“

A Vy najednou přemýšlíte, jestli ustoupit. Vždyť jsou slušní. Bydlí tam dlouho. A už jste jim přece řekli, že jim byt prodáte.

Jenže co přesně jste si vlastně domluvili?

Tento příběh z praxe ukazuje, proč může na první pohled jednoduchý prodej začít drhnout. Prodej bytu nájemníkovi přitom může být výhodný pro obě strany. Potřebuje ale stejnou přípravu jako prodej komukoliv jinému.

 

Kdy dává prodej bytu nájemníkovi smysl

Nájemník zná byt, dům i okolí. Ví, jaké je parkování večer, koho potkává na chodbě a jestli ho ráno budí tramvaj. Nemusí si představovat, jak by se mu tam bydlelo. Už to ví.

Vy zase nemusíte organizovat tolik prohlídek a řešit stěhování mezi dvěma bydleními. Pokud si rozumíte v ceně a kupující má připravené financování, může být celý obchod příjemně plynulý.

Problém není v tom, že prodáváte nájemníkovi. Vzniká ve chvíli, kdy kvůli známosti přeskočíte důležité kroky.

Začala bych třemi otázkami. Za kolik chcete prodat? Z čeho kupující zaplatí? A kdy potřebujete mít peníze k dispozici?

 

1. Nejdřív zjistěte cenu bytu. Teprve potom jednejte o slevě

„Když ušetříte za inzerci a prohlídky, můžete nám přece něco slevit.“

To je legitimní návrh k jednání. Jen potřebujete vědět, z jaké částky vycházíte.

Rozpočet nájemníka sám o sobě neurčuje hodnotu Vašeho bytu. Stejně tak ji neurčuje nejdražší inzerát v sousední ulici. Při ocenění porovnávám skutečné prodeje, současnou konkurenci i konkrétní vlastnosti nemovitosti. A u pronajímaného bytu také podmínky nájmu.

Jinak se může prodávat byt, který bude při převodu volný, a jinak byt s pokračujícím nájmem. Pro investora může být spolehlivý nájemník výhodou. Pro rodinu, která se potřebuje nastěhovat, může být stejný nájem překážkou.

Vezměme jednoduchý model. Analýza ukazuje možný prodej kolem 6,4 milionu korun. Nájemník nabízí 6 milionů. Rozdíl je 400 tisíc.

Pokud by náklady prodeje jinému kupujícímu byly například 180 tisíc korun a přímého prodeje 40 tisíc, porovnáváte 6,22 milionu proti 5,96 milionu. Rozdíl po těchto nákladech je stále 260 tisíc korun. Čísla jsou ilustrativní, bez případné daně a dalších individuálních výdajů. Ani prodej za 6,4 milionu není zaručený.

Možná pro Vás jistější termín a jednodušší průběh mají tuto hodnotu. To je Vaše rozhodnutí. Slevu ale dávejte s vědomím, co za ni získáváte.

Proč se mohou různá ocenění stejného bytu lišit, vysvětluji v článku Proč se odhady ceny nemovitosti liší a kterému věřit?.

 

2. „Hypotéku dostaneme“ ještě není ověřené financování

To, že někdo šest let včas platí nájem, je dobrá zpráva. Banka ale posuzuje také jeho příjmy, další úvěry, vlastní peníze a hodnotu nemovitosti, kterou bude mít v zástavě.

Předběžný propočet hypotéky proto není totéž jako schválený úvěr na konkrétní byt.

Představte si kupní cenu 6 milionů korun. Kupující počítá s 1,2 milionu vlastních peněz a hypotékou 4,8 milionu. Jenže banka byt ocení na 5,5 milionu. Pokud v tomto příkladu půjčí nejvýše 80 % hodnoty zástavy, vychází úvěr na 4,4 milionu. Kupujícímu chybí dalších 400 tisíc korun.

Chybějící peníze kupujícího se nemusí automaticky proměnit ve Vaši slevu. Nejdřív je potřeba zjistit, zda umí doplnit vlastní zdroje nebo s bankou najít jiné přijatelné řešení.

ČNB uvádí obecný limit LTV 80 %, u žadatelů mladších 36 let pořizujících vlastní bydlení 90 %. LTV znamená poměr úvěru k hodnotě zástavy. Konkrétní výši úvěru vždy schvaluje banka. [1]

Před delším vyhrazením bytu jednomu zájemci bych proto chtěla mít jasno, zda už banka nebo hypoteční specialista prověřili jeho možnosti, kolik vlastních peněz má a co ještě zbývá doložit. Citlivé finanční podklady může posoudit specialista; nepotřebujete si sami pročítat celý jeho rodinný rozpočet.

 

3. Domluvte si postup a termíny, ne čekání bez konce

„Ještě chvíli nám počkejte.“

Někdy má čekání dobrý důvod. Banka si vyžádala další dokument nebo se dokončuje ocenění. Jindy se jen posouvá okamžik, kdy si všichni přiznají, že financování nevychází.

Rozdíl poznáte podle toho, zda víte, co se právě řeší a kdy přijde další konkrétní výsledek.

Můžete si například dohodnout, že během deseti pracovních dnů kupující doloží předběžně prověřené financování. Následně s právníkem nastavíte závazné podmínky obchodu, termíny a další postup. Jde o příklad, nikoli univerzální lhůtu pro banku.

V písemné dohodě má být jasné, za jakých podmínek byt vyhrazujete a co se stane, pokud koupě nevyjde.Také zda se případná záloha vrací, kdy se započte na cenu a za jakých okolností mohou nastat sankce. To nemá zůstat na výkladu věty „my jsme si to přece slíbili“.

Pokud peníze z prodeje potřebujete na další nemovitost, sladění termínů je ještě důležitější. Věnuji se mu v článku Nejdřív prodat, nebo koupit? Jak změnit bydlení a mít kam jít.

Čekání přitom neznamená automaticky finanční ztrátu. Nájem Vám může dál chodit. Porovnávejte jeho čistý přínos s náklady vlastnictví a s tím, co odložení prodeje znamená pro Vaše plány.

 

4. Musíte byt nabídnout nejdřív nájemníkovi?

Samotná nájemní smlouva nezakládá automaticky předkupní právo ke každému bytu. Existují ale výjimky, které je potřeba prověřit.

Občanský zákoník v § 1187 řeší zejména první převod jednotky, která vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na jednotlivé jednotky. V takovém případě může mít nájemce bytu předkupní právo. Zákon zde stanoví šestiměsíční lhůtu od účinnosti nabídky; toto pravidlo se nevztahuje na nájemce, který je právnickou osobou. [2]

Lidsky řečeno: něco jiného je prodej již dříve převáděného bytu a něco jiného situace, kdy majitel rozdělí činžovní dům na byty a poprvé je prodává.

Právník by měl prověřit také případné smluvně sjednané předkupní právo. Pokud se Vás zákonné předkupní právo týká, nelze ho obejít tím, že nájemníkovi dáte na rozhodnutí deset dnů.

 

5. Nájem, kauce a služby potřebují vlastní vypořádání

„A od podpisu kupní smlouvy už nájem neplatíme, že?“

Tuhle otázku je lepší vyřešit před podpisem.

U běžného případu, kdy jediný nájemce koupí celý byt, nájem zaniká splynutím role nájemce a vlastníka. Samotný podpis kupní smlouvy ale ještě vlastnictví nepřevádí. Je potřeba vklad do katastru; při povolení vkladu nastávají jeho právní účinky zpětně k okamžiku doručení návrhu katastru. [3, 4]

Proto nechte ve smlouvách sladit platby během převodu i jejich následné vypořádání. Pokud je nájemců více nebo se kupuje jen podíl, musí se postup posoudit zvlášť.

Pohlídejte si zejména:

• do kdy se hradí nájemné a zálohy a jak se vypořádá případný přeplatek;
• vrácení kauce včetně příslušných úroků a případné započtení dluhů;
• kdo a jak dokončí vyúčtování služeb za dobu nájmu;
• stavy měřidel a změny u dodavatelů energií či správce domu.

Například kauce 30 tisíc korun se sama od sebe nestává poslední splátkou kupní ceny. Pokud ji chcete do ceny započíst, musí být postup jasně sjednaný a sladěný i s financováním. Právo nájemce na úroky z jistoty nelze jen přehlédnout. [5]

Klíče mohou zůstat ve stejné kapse. Peníze a odpovědnost se přesto musí vypořádat. Protokol zachytí stav bytu, vybavení a měřidel, i když se nikdo nestěhuje.

 

6. Byt zná. Přesto potřebuje podklady a bezpečný převod

Nájemník ví, že v kuchyni vržou dvířka. Nemusí ale vědět, co je zapsané na listu vlastnictví, zda na bytě vázne zástava nebo jaké závazky souvisejí se správou domu.

Připravte proto právní a technické podklady stejně pečlivě jako při běžném prodeji. Patří mezi ně aktuální list vlastnictví, informace o známých vadách, dokumenty k hospodaření domu a potvrzení správce či SVJ o dluzích souvisejících se správou a službami, případně o jejich neexistenci. Tuto povinnost při převodu upravuje § 1186 občanského zákoníku. [2]

Proč se vyplatí číst i zdánlivě nenápadné zápisy, ukazuji v článku Dům na prodej. Majitelka ho ale prodat nesměla. Co prozradil katastr?

Kupní smlouvu a úschovu bych nechala připravit právníkem pro konkrétní obchod. Podmínky mají určit, kdy se podává návrh do katastru, kdy se uvolní peníze a jak se řeší případná překážka převodu.

Možnosti bezpečného vypořádání popisuji v článku 3 způsoby, jak provést úhradu kupní ceny při prodeji nemovitosti.

 

Co když nájemník byt nakonec nekoupí?

Nedokončená koupě sama o sobě neukončuje nájem. A ani prodej jinému kupujícímu automaticky neznamená, že se musí nájemník odstěhovat. Nový vlastník zásadně vstupuje do postavení pronajímatele. Samotná změna vlastníka není důvodem k výpovědi nájmu bytu, ve kterém nájemce bydlí. [3]

Než někomu slíbíte volný byt, musíte mít vyřešené, zda a kdy bude skutečně volný.

Můžete se s nájemníkem dohodnout na skončení nájmu. Nebo hledat investora, který chce koupit byt s nájemníkem. Obě varianty mají jiného kupujícího a mohou vyžadovat odlišnou prezentaci i cenovou strategii.

Praktickou stránku takového obchodu popisuji v článku Moje zkušenost a 5 praktických rad, jak prodat investiční byt s nájemníky.

 

Co bych si ujasnila, než řeknu ano

Než byt nájemníkovi závazně přislíbíte, měli byste znát odpovědi na šest otázek:

• O jaká data se opírá cena a co získáváte za případný ústupek?
• Má kupující prověřené financování na dohodnutou částku?
• Jsou jasné termíny a postup pro případ, že koupě nevyjde?
• Prověřili jste předkupní právo a právní stav bytu?
• Je připravená kupní smlouva, úschova a vypořádání nájmu?
• Víte, co budete dělat, když se obchod neuskuteční?

Vraťme se k nájemníkovi z úvodu.

„Kdybyste byt prodávali, my bychom ho chtěli.“

Pořád je to dobrá zpráva. Máte člověka, který tam chce zůstat. Teď můžete navázat:

„Pojďme si říct cenu, ověřit financování a domluvit termíny.“

Dobrý vztah tím nemusíte pokazit. Naopak si včas vyjasníte věci, které by ho později mohly zbytečně zatížit.

Zvažujete prodej bytu nájemníkovi v Brně nebo Praze? Ozvěte se mi. Podíváme se na cenu, podmínky nájmu a možnosti prodeje. Ať víte, o čem jednáte, ještě než někomu něco slíbíte.

Zpět na články